Чтение онлайн

Литература по жилищному праву достаточно многообразна, хотя справедливости ради следует отметить, что возраст такого вида литературы по сравнению с гражданским или даже семейным правом достаточно молодой. Первые работы по жилищному праву стали появляться в 40-х гг. прошлого столетия. В основной своей части, как в прежние годы, так и сейчас, они представляют собой комментирование законодательства либо научно-практические произведения. Реже представлены учебные пособия, учебники, еще реже – монографические исследования теоретических проблем жилищного права.

Если брать самый трудный и тяжелый жанр как для написания, так и для прочтения – монографический, т.е. теоретические произведения, посвященные жилищному праву, то хотелось бы первоначально выделить попытки комплексного подхода к рассмотрению жилищно-правовых вопросов – работы С.И. Аскназия «Советское жилищное право» (1940); С.Н.

Гинзбург «Основные вопросы жилищного права» (1940); Г.Н. Амфитеатрова «Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями» (1948); С.И. Аскназия, И.Л. Брауде и А.И. Пергамент «Жилищное право» (1956); М.А. Нечецкого «Очерки советского жилищного права» (1958); Ю.Г. Басина «Вопросы советского жилищного права» (1963); Ю.К. Толстого «Советское жилищное право» (1967); В.Ф. Чигира «Советское жилищное право» (1968); Г.И. Петрищевой «Правовое регулирование жилищных отношений» (1977); коллективную монографию О.А. Красавчикова, Г.А. Свердлыка, В.Ф. Яковлева, Ю.Г. Басина, М.И. Бару, А.А. Пушкина, М.Н. Сибилева, Т.В. Касаткиной, А.Г. Потюкова, В.Т. Смирнова, В.А. Ойгензихта, Г.И. Петрищевой, М.Я. Кирилловой, В.В. Чубарова, Н.П. Ворониной, И.С. Вишневской, Т.Н. Молчановой, В.Ф. Яковлевой, В.Ф. Чигира и Т.И. Илларионовой «Основы советского жилищного законодательства: Межвузовский сборник научных трудов» (1981); труды В.П. Грибанова «Основы советского жилищного законодательства» (1983), П.С. Никитюк «Жилищное право» (1985); статьи Б.М. Гонгало «Структура жилищного обязательства» в книге «Проблемы обязательственного права» (1989), С.М. Корнеева «Основные тенденции развития жилищного права в условиях рыночной экономики» (в книге, посвященной памяти В.П. Грибанова), «Гражданское право при переходе к рынку» (1995).

Из современных теоретических трудов следует отметить главу «Договоры найма жилых помещений» М.И. Брагинского в книге М.И. Брагинского и В.В. Витрянского «Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества» (2000); коллективную монографию Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало, Л.О. Красавчиковой, П.В. Крашенинникова, И.Е. Манылова, С.В. Пчелинцева, Л.М. Пчелинцевой, В.Н. Симонова, Е.А. Солоповой и Г.Ф. Шешко «Актуальные проблемы жилищного права». Сборник памяти П.И. Седугина (2003); статью Б.М. Гонгало «Исходные положения о правовом регулировании жилищных отношений» в книге «Проблемы теории гражданского права». Выпуск 2 (2006); монографию В.Н. Литовкина «Жилищное законодательство: Смена вех (конституционные основы жилищного законодательства)» (2008); статью Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинникова «Развитие кодификации жилищного права» в книге «Кодификация российского частного права» под редакцией П.В. Крашенинникова (2015).

Из комментариев необходимо обратить внимание на «Комментарий к Жилищному кодексу Казахской ССР» под редакцией Ю.Г. Басина (1990); «Жилищный кодекс Украинской ССР: Научно-практический комментарий» под редакцией В.И. Зайчук (1990); «Жилищное законодательство: Комментарий» под редакцией В.Ф. Яковлева и П.И. Седугина (1991); «Жилищные права и льготы граждан в России» Л.М. Пчелинцевой и С.В. Пчелинцева (2001); «Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР» под редакцией Б.М. Гонгало (2004); «Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации» под редакцией П.В. Крашенинникова (2012).

Разумеется, говоря об учебной и научно-практической литературе, следует обратить внимание на то, что нельзя абстрагироваться от монографической и комментаторской литературы. Более того, без произведений названного вида почти невозможно по-настоящему изучить жилищное право.

Из учебной литературы следует выделить книгу «Советское жилищное право» под редакцией П.И. Седугина (1986); работы В.А. Золотаря и П.Н. Дятлова «Советское жилищное право» (1986); И.И. Андрианова «Жилищное законодательство. Практические вопросы» (1988); И.Б. Мартковича «Жилищное право: закон и практика» (1990); Е.С. Гетман «О жилищных правах и обязанностях» (1992); два произведения Ю.К. Толстого и П.И. Седугина с аналогичным названием «Жилищное право» (соответственно 1996, 1997), учебник Ю.К. Толстого «Жилищное право» (2007).

Рассматривая учебную литературу, нельзя обойти вниманием учебники по гражданскому праву, содержащие специальные главы, посвященные жилищным правоотношениям, в том числе: «Гражданское право» (т. 2) под редакцией Е.А. Суханова (2010) (авторы главы «Жилищное право» – С.М. Корнеев и Е.А. Суханов); «Гражданское право» (т. 2) под редакцией Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева (2004) (автор главы «Жилищное право» – Ю.К. Толстой).

В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые

дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначено для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

На основании ч. 5 ст. 15 Кодекса общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Жилое помещение, являющееся объектом договора социального найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

На основании ч. 3 ст. 15 ЖК РФ Правительство РФ Постановлением от 28 января 2006 г. № 47 утвердило Положение о признании помещения жилым, жилое помещение пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу 34 . Названное Положение распространяется на все жилые помещения, находящиеся на территории России. В Положении устанавливаются требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения, обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (прежде всего затем, чтобы предупредить риск получения травм, обеспечить удобство и безопасность передвижения и размещения), инженерным системам и т.д. Положением предусматривается, что жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем; доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта, размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается, размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается (оборудование уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней возможно в квартирах, расположенных в двух уровнях) и т.д.

По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей 35 . В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

Гражданский и Жилищный кодексы предусматривают специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома, включая земельный участок 36 .

В отличие от квартир право собственности на жилые дома (изолированные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности 37 .